Готовьтесь к расплате за коммерческую недвижимость: McGeever

Дубай Объединенные Арабские Эмираты:

(Мнения, высказанные здесь, принадлежат автору, обозревателю Reuters)

ОРЛАНДО, Флорида — Первые толчки финансового рынка США в 2024 году уже ощущаются, и неудивительно, что коммерческая недвижимость оказалась в самом центре этих потрясений.

Неудивительно, по крайней мере, для тысяч людей, съехавшихся на этой неделе в Майами на конференции и встречи инвесторов, получившие общее название Неделя хедж-фондов, которые поставили коммерческую недвижимость в качестве, возможно, самого алого из красных флажков на предстоящий год.

Как раз в тот момент, когда акции New York Community Bancorp упали почти на 40%, вызвав крупнейшую распродажу акций региональных американских банков с момента шока в марте прошлого года, некоторые из самых влиятельных лиц в сфере финансов выступили с предупреждением.

Наступит расплата. Насколько масштабным оно будет — это еще предстоит решить, — сказал Дрю Макнайт, исполнительный директор Fortress Investment Group, выступая во вторник на конференции iConnections Global Alts 2024.

Даже в благоприятных условиях, даже при мягкой посадке… это та область, которая будет вызывать стресс. Я не думаю, что это будет кровавая бойня… но беспорядки есть, и худшие из них еще впереди, — сказал он.

Макнайт был одним из четырех участников Группы титанов Уолл-стрит, наряду с Дэном Лоэбом из Third Point, Арменом Паносяном из Oaktree Capital Management и Джоном Зито из Apollo. Сотни миллиардов долларов активов под общим управлением и общая настороженность по отношению к коммерческой недвижимости (CRE).

Конечно, никто не называл это немедленным кризисом или крахом. А быстрая и весьма эффективная реакция Федеральной резервной системы на региональный банковский шок в марте прошлого года показывает, что у политиков есть шланги для тушения пожаров, если они возникнут снова.

Вместо этого в ближайшие годы заемщики будут рефинансировать ипотечные кредиты по значительно более высоким процентным ставкам, здания будут пустовать, а стоимость активов — падать.

Это не произойдет в одночасье, но я вижу множество ситуаций, когда наступит срок погашения долга, который будет очень трудно гарантировать на уровне, близком к сегодняшним оценкам, — предупреждает Зито из Apollo.

СТЕНА СТРАХА

По данным Goldman Sachs, в этом и следующем году планируется погасить около 1,2 триллиона долларов коммерческих ипотечных кредитов. Это почти четверть всех непогашенных коммерческих ипотечных кредитов и самый высокий зарегистрированный уровень, начиная с 2008 года. Крупнейшим держателем являются банки с долей 40%.

По другим оценкам, стена погашения достигает 1,5 триллиона долларов.

Какой бы ни была цифра, это множество заемщиков, которым придется рефинансировать ипотечные кредиты по в два, а то и в три раза более высоким ставкам благодаря повышению ставки ФРС на 500 базисных пунктов в течение 2022-23 годов.

Не все из них смогут это сделать, поэтому кредиторы тоже окажутся на крючке. А небольшие американские банки находятся на крючке больше других — по оценкам главного экономиста Apollo Торстена Слока, почти 70% всех непогашенных кредитов CRE приходится на небольшие банки.

Барри Стернлихт, генеральный директор Starwood Capital Group, инвестиционной компании, специализирующейся на недвижимости, под управлением которой находится около 115 миллиардов долларов, высказал еще более мрачную точку зрения на сектор CRE и банки, которые его кредитуют.

Рынок офисной недвижимости сейчас переживает экзистенциальный кризис, — сказал Штернлихт на конференции Global Alts. Это класс активов стоимостью 3 триллиона долларов, который, вероятно, стоит 1,8 триллиона долларов. Где-то есть 1,2 триллиона долларов убытков, и никто точно не знает, где они.

Тем не менее, реакция ФРС на прошлогодний региональный банковский шок — а именно, вливание ликвидности через Программу срочного финансирования банков (BTFP) — и последующее оживление финансовых рынков являются убедительным напоминанием о том, что не стоит слишком увлекаться.

ФРС заявила, что BTFP будет свернута в марте, но мало кто из инвесторов поставит против того, чтобы центральный банк быстро возобновил ее или даже создал новые инструменты для предоставления ликвидности или поддержки рынка, если возникнет такая необходимость.

(Мнения, выраженные здесь, принадлежат автору, обозревателю Reuters)

(Репортаж Джейми МакГивера; редактирование Джонатана Оатиса)